Au regard des dispositions de l’article L.211-2 du Code de la construction et de l’habitation relatif à la responsabilité des associés de sociétés civiles de construction vente, cette solution semble relever de l’évidence seule une mise en demeure étant a priori nécessaire:
« Les associés sont tenus du passif social sur tous leurs biens à proportion de leurs droits sociaux.
Les créanciers de la société ne peuvent poursuivre le paiement des dettes sociales contre un associé qu’après mise en demeure adressée à la société et restée infructueuse. A cet effet, le représentant légal de la société est tenu de communiquer à tout créancier social qui en fera la demande le nom et le domicile, réel ou élu, de chacun des associés. »
Cependant, la Cour de cassation exige de longue date qu’un titre exécutoire ait été obtenu contre la société préalablement à la poursuite individuelle des associés.
Cette jurisprudence est constante quelle que soit la formation concernée. (Cass. 3e civ., 3 nov. 2011, n° 10-23.951, FS-P+B : JurisData n° 2011-023821 ; Cass. 3e civ., 12 déc. 1990, n° 88-14.611, n° 88-15.854 : Bull. civ. 1990, III, n° 264; Cass. com., 28 sept. 2004 : RJDA 2004, n° 12).
Mais attendu qu’ayant relevé que la société Whiteco ne possédait aucun titre contre la société Hexaparc, la cour d’appel en a exactement déduit que la poursuite de l’acquéreur contre les associées de la société civile de construction-vente était prématurée (Cass. 3ème civ., 3 nov. 2011, n°10-23.951)
Cela étant, une jurisprudence contraire se développe notamment sous l’égide de la Cour d’appel de Paris:
« la mise en œuvre de l’obligation aux dettes sociales de l’associé d’une société civile constitue en vue de la vente d’immeubles est subordonnée à la mise en demeure préalable de cette société mais non à la consécration, par une décision judiciaire irrévocable, de la créance dont le paiement est poursuivi ». (CA Paris, 28 mai 2019, RG n°17/22033)
Ou encore de la Cour d’appel de Rennes:
« L’article L.211-2 du Code de la construction et de l’habitation subordonne l’action du créancier à la délivrance à la société débitrice d’une mise en demeure restée infructueuse, ainsi qu’à la preuve de la dette sociale invoquée. Cette créance peut être rapportée par tous moyens et n’impose pas que la créance soit établie par un titre exécutoire ».
(CA Rennes, 28 mars 2019, RG n°16/02251)
Une décision rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal judiciaire de Paris au bénéfice d’un client que nous représentions, vient donc s’ajouter à ce nouveau courant jurisprudentiel (TJ Paris, 7ème Ch. 26 oct. 2021, RG n°20/05674)
Cette décision saura ravir les créanciers de sociétés civiles de construction ventes tant ce type de débiteur pose un risque de non recouvrement.
Il s’agit en effet de sociétés sans capital social minimum, dont la dissolution est normalement réalisée dès l’opération de promotion immobilière terminée.
Lorsque ce type de société, maitre d’ouvrage, n’a pas constitué la garantie prévue à l’article 1799-1 du Code civil (ce qui est fréquent en pratique) le débiteur s’expose à un risque de ne pouvoir recouvrer sa créance.
Dans ces conditions, il est dans l’intérêt de la préservation de ses droits de pouvoir agir directement contre les associés de la société civile sans avoir à attendre l’obtention d’un titre exécutoire.
En cas de difficultés financières, ce titre risque en effet d’intervenir après la liquidation judiciaire de la société créancière.
En effet, dans le monde du bâtiment, les entreprises de gros œuvre, « prioritaires aux impayés » peuvent difficilement attendre d’obtenir le règlement de sommes le plus souvent conséquentes.